Villes de demain : quand le foncier devient le nœud gordien de la transition urbaine

Réaménager un quartier, densifier une friche, créer des logements abordables à deux pas du centre, les ambitions ne manquent jamais dans les discours municipaux. Ce qui manque, en revanche, c'est presque toujours la même chose : la maîtrise du foncier. C'est précisément ce point aveugle que cherche à adresser le programme « Ville de demain », une initiative qui s'inscrit dans une réflexion plus large sur la planification urbaine durable en France.

Le foncier, angle mort des politiques urbaines

Le foncier est un sujet ingrat. Il mobilise des juristes, des notaires, des géomètres, et il se déroule souvent sur des décennies, bien au-delà du calendrier électoral. C'est peut-être pourquoi il reste si peu débattu dans l'espace public, alors qu'il conditionne à peu près tout le reste : la densité, le prix du logement, la mixité sociale, la capacité à végétaliser les espaces. Nicolas Régnier, urbaniste impliqué dans plusieurs démarches de prospective territoriale, l'a formulé clairement dans ses travaux : sans stratégie foncière cohérente en amont, les projets urbains les plus ambitieux finissent par buter sur la réalité des propriétés privées morcelées et des spéculations qui s'ensuivent.

La question n'est pas nouvelle, mais elle se repose avec une acuité particulière à l'heure où la loi ZAN, Zéro Artificialisation Nette, contraint les communes à construire autrement, c'est-à-dire principalement sur l'existant. Recycler le tissu urbain plutôt qu'étaler, c'est séduisant sur le papier. En pratique, cela suppose une capacité d'intervention sur le foncier que peu de collectivités ont réellement développée.

Des outils existent, encore faut-il les activer

Les établissements publics fonciers (EPF), les droits de préemption, les baux emphytéotiques : l'arsenal juridique existe. Ce que « Ville de demain » propose, dans son volet opérationnel, c'est d'accompagner les collectivités pour qu'elles s'approprient concrètement ces leviers, souvent perçus comme complexes ou politiquement sensibles. L'enjeu est autant pédagogique que technique.

Ce débat dépasse le cercle des spécialistes. À mesure que la pression climatique et la crise du logement s'intensifient, la question de qui contrôle le sol devient éminemment politique. Les villes qui auront anticipé cette équation seront probablement mieux armées pour tenir leurs promesses de transformation. Les autres continueront de présenter de beaux schémas directeurs que la réalité foncière rendra caduc à la première vente.