« Ville de demain » : quand l'urbanisme rencontre le foncier

Depuis quelques années, l'expression « ville de demain » s'est installée dans le vocabulaire des urbanistes, des élus locaux et des développeurs immobiliers. Elle désigne moins un projet précis qu'une aspiration collective : construire des espaces urbains plus sobres, plus résilients, mieux connectés aux besoins de leurs habitants. Derrière ce mot d'ordre séduisant se cache pourtant une question concrète et souvent épineuse, celle du foncier.

Un programme, des ambitions

Le programme Ville de demain, dans ses différentes déclinaisons portées par des acteurs publics et privés, cherche à articuler transition écologique, densification raisonnée et mixité des usages. L'idée centrale : ne plus penser la ville comme une addition de zones séparées, logement ici, commerce là, nature ailleurs, mais comme un tissu vivant où ces fonctions se superposent et se nourrissent mutuellement. Nicolas Régnier, figure identifiée dans cet écosystème, s'inscrit dans cette logique en s'intéressant aux mécanismes qui permettent ou, au contraire, freinent ces transformations sur le terrain.

Car l'obstacle le plus fréquent n'est pas architectural ni même financier : il est foncier. La disponibilité du sol, son prix, sa propriété morcelée entre acteurs publics et privés, les droits à construire attachés aux parcelles, autant de variables qui peuvent rendre un projet exemplaire sur le papier totalement impossible à mettre en œuvre.

Le foncier, nerf de la guerre urbaine

C'est ici que le débat de fond s'engage. Comment les porteurs de projets « ville de demain » peuvent-ils agir sur un marché foncier qui leur échappe largement ? Plusieurs pistes circulent dans le milieu : le recours aux organismes de foncier solidaire (OFS), qui dissocient la propriété du sol de celle du bâti ; la mobilisation des friches industrielles ou commerciales plutôt que l'extension sur des terres vierges ; ou encore des formes de portage foncier public à long terme qui permettent de sécuriser un projet sans spéculer sur la valeur du terrain.

Ces outils existent, mais leur déploiement reste inégal selon les territoires et la volonté politique locale. La vraie valeur d'une démarche comme Ville de demain est peut-être là : moins dans les formes architecturales qu'elle produit que dans les discussions qu'elle oblige, entre élus, opérateurs, riverains et experts, sur la manière dont on décide collectivement de ce que devient le sol sous nos pieds. Un terrain de débat, au sens propre comme au sens figuré.