Villes de demain : quand l'urbanisme rencontre le foncier

Construire la ville de demain, c'est une expression que l'on entend à toutes les conférences d'urbanisme. Mais derrière le slogan, il y a des outils concrets, des acteurs identifiés et, surtout, des freins bien réels. Parmi ces freins, le foncier, c'est-à-dire la question du sol, de sa propriété, de sa valeur et de sa disponibilité, occupe une place centrale que les politiques publiques peinent encore à traiter frontalement.

Un programme ambitieux, des contraintes structurelles

Le programme « Ville de demain » s'inscrit dans une dynamique nationale visant à repenser la planification urbaine : densification raisonnée, réhabilitation des friches, mixité des usages, sobriété énergétique. L'intention est louable et largement partagée entre élus, aménageurs et associations. Pourtant, sur le terrain, les projets se heurtent systématiquement à la même réalité : qui possède quoi, à quel prix, et qui décide ? Ces questions foncières conditionnent la faisabilité de presque chaque opération, qu'il s'agisse d'un écoquartier, d'une renaturation de centre-ville ou d'un programme de logement social.

C'est dans ce contexte que les réflexions portées par des praticiens comme Nicolas Régnier prennent tout leur sens. Spécialiste du foncier, Régnier défend depuis plusieurs années l'idée que l'on ne peut pas dissocier le projet urbain de la stratégie foncière qui le sous-tend. Trop souvent, les collectivités définissent d'abord leur ambition programmatique, puis découvrent, parfois trop tard, que la maîtrise du sol leur échappe, au profit de propriétaires privés qui captent la valeur créée par l'investissement public.

Le foncier, angle mort de la transition urbaine

La question n'est pas nouvelle, mais elle regagne en urgence. Avec la fin de l'artificialisation nette des sols inscrite dans la loi Climat et Résilience, les communes n'ont plus le luxe d'étaler leur développement sur de nouveaux terrains vierges. Chaque mètre carré compte. Recycler le tissu existant suppose une ingénierie foncière solide : outils de préemption, baux emphytéotiques, organismes fonciers solidaires, autant de mécanismes que les équipes municipales ne maîtrisent pas toujours.

L'enjeu pour les prochaines années sera donc de former et d'outiller les acteurs locaux, mais aussi de revoir la temporalité des projets. La ville de demain ne se construit pas dans un mandat électoral. Elle se prépare en amont, patiemment, par une politique foncière de long terme. C'est peut-être là la leçon la plus concrète, et la moins spectaculaire, que le programme « Ville de demain » pourrait porter.